提到房屋养老，很多人第一反应就是以房养老，两者虽与房与产权有关，却截然不同！以房养老是一种养老方式，服务对象是老年人，即老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额的养老金。而房屋“养老”，它的对象是房屋本身。房屋在居住使用过程中，随着时间推移，墙面、梁柱等会出现老损退化，就像人老了器官会退化一样，房屋也会“衰老”，该如何为它“养老”呢？
探索建立房屋养老金制度
“2022年4月29日，湖南长沙发生居民自建房倒塌事故,造成54人死亡、9人受伤，直接经济损失近亿元。”
该事件发生后，住建部明确提出，要研究建立房屋养老金制度，更好地解决既有房屋维修资金来源问题。
“2023年6月26日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见了来访的中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，就深化政银合作，推动住房城乡建设事业高质量发展进行交流。”
此次座谈，倪虹表示，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、韧性、智慧城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。
房屋养老金制度的再度提及，引发网友热议。一时间，“房屋养老”“房屋养老金制度”等话题在网络上不断更新，其中微博话题#探索并建立房屋养老金制度#阅读量达192.5万，抖音相关话题播放量均在1.3万次以上。
“我连自己的养老问题还没解决呢，未来还要给房子养老了？这个房屋养老金制度是给房子养老金吗？不是都有维修基金了吗？为什么又出来一个制度？钱谁出啊？”一位网友在相关话题评论区留下了一系列问号，对于房屋“养老”，养老金制度等问题迷惑不已。
城市更新战略下的房屋“养老”
“对探索建立房屋养老金制度的解读应置于城市更新这一国家战略高度，它解决的是城市存量建筑如何可持续维修和保养的问题。这不是一个新事物，是城市高质量发展的重要支撑。”陕西省房地产研究会秘书长王蔚然博士表示。
城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建行动。其内容包括对自己所居住的房屋修理改造；对城市空间形态和功能进行整治优化，从而实现房屋使用、市政设施等全面完善。
2020年10月，党的十九届五中全会上明确提出实施城市更新行动；2021年全国两会期间，城市更新首次写入政府工作报告；2023年7月，住房城乡建设部发布关于扎实有序推进城市更新工作的通知，发挥城市更新规划统筹作用，统筹推动既有建筑更新改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设、活力街区打造等城市更新工作。
“国家提出城市更新的概念，核心是要振兴，其重要任务之一就是改造老城区促其焕发新活力。”王蔚然表示，“经过20年的高速增长，中国城市化率超过64%，我国人均住房面积从1990年的8平方米到2020年的城市化地区人均50平方米，这意味着房子已经够住了，城市建设从增量开发时代进入存量更新时代。”
据2020年统计数据显示，房屋存量的500亿平方米中，有近300亿平方米都属于老旧小区。占比大的存量物业在逐步衰败，不符合发展趋势。于是，在城市更新的国家战略下，对老旧建筑不能喜新厌旧，任其衰败，要一视同仁，助力焕活。
城市更新不是大拆大建，而是‘留改拆’并举，历史文化建筑要保留，能够改造的进行改造，少量的违章建筑确实需要拆除的再拆除。如西安这座城市，千年古都留下的文化沉淀恰恰都在老城区，在老人居住的生活环境里和留下的烟火气中，基于现实情况，西安的旧城区、老街区历史文化建筑要保留，老旧建筑需改造并引入专业机构进行商业运营，以此焕发新活力。现在的老菜场市井文化创意街区、老钢厂设计创业产业园都是城市更新的产物。
城市更新，老区改造，焕发新活。这其中，房屋建筑的使用寿命则显得十分重要。
维修基金难抵房屋“衰老”
“房屋建筑不是修一次补一次就可以的，它需要持续维修和保养。”王蔚然称。
房屋，人类赖以生存的基础建设，随着一日一年，也会变“老”。据《中国人口普查年鉴~2020》及相关数据显示，我国城镇家庭住房中，超三成是本世纪之前所建。也就是说，现存大部分房子的房龄都已经超过20年，有的甚至接近40年。房子老了零件会退化，像人一样，它也需要体检和保养，需要可持续维护，以保证住房安全。
王蔚然表示，“对于老旧小区的改造工作，包括存量物业后期如何维修保养，如何可持续发展，都需要新的思考，房屋养老金制度就是一个新思考。”
对大家来说，养老金这一概念并不陌生，它又称退休金、退休费，是一种最主要的社会养老保险待遇。但养老金以前的对象是人，现在房屋也成为了养老金的对象之一。
房屋养老金其实就是住宅专项维修资金，通俗来说，即房屋维修基金，它用于房屋保修期满后内外承重墙体、柱、梁等房屋主体结构，电梯、公用照明、消防设施等公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。
2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过，经财政部联合签署并发布的《住宅专项维修资金管理办法》于2008年2月1日开始施行，距今已实行15年。
有网友不禁评论道，“我们交的维修基金不就是房子的养老金吗，既然都有这个基金了，为啥还要建立房屋养老金制度？”
事物是不断变化发展的，住宅专项维修基金在十多年的使用中出现了一些问题。王蔚然表示，“维修基金目前有三方面问题：一是资金的归集问题，也就是收款不能完全到位。二是维修范围受限，目前主要是对公共部位的维修。三是维修基金的调用程序比较复杂。”
维修基金所维修的主要是公共部位出现的如外体墙面脱落、瓷片掉落、楼梯电梯老化等问题，但在小区管理或存量物业改造过程中所需的维修量十分庞大，因此需要大笔资金，而现有的维修基金无法支撑其庞大的维修量。
此外，维修基金的申请、调用程序比较复杂，周期较长且繁琐。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金的使用最终需得到房产行政部门或相应管理部门的备案与审核同意才能成行。业主要先后到房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等多个部门办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计等九大事项。
“所以，维修基金所发挥的作用非常有限，它不足以支撑存量建筑的维修和保养。”王蔚然表示，“房屋养老金制度的目的与维修基金一致，都是让房屋可持续地得到维修保养，它不是一个新概念。实际上，它是对维修基金的一个升级。”
我们所知，个人的基本养老保险基金由用人单位和个人缴费以及政府补贴等组成。房屋也要养老，它的养老金又将从何而来？
房屋养老金源从何来
“买房时所交的维修基金还会存在。”王蔚然表示，这一资金的投入不变，百姓还需交付这笔款项。
其次，资金可从土地出让金里抽取一部分或政府补贴一部分补充维修资金。已归集的资金也不能放着不动，关键需要打理运营。“这部分钱可以交给专业机构运营，它不是一个风险投资，它可以产生价值，保证增值。”王蔚然称。
资金来源的第三个渠道即金融机构。王蔚然表示，“金融机构可以分为两种。其一是考虑保险资金，开发商开发时或城市更新实施主体进行片区改造时，代替业主购买相关维修保险。”
其二是金融创新。银行通过金融创新支持提升老旧小区本身和周边的商业价值，产生收益，助力支持老旧小区改造升级，探索可持续的老旧小区改造金融支持模式。
在王蔚然看来，老旧小区的价值一直存在。老旧小区及其周边的很多地方都可以产生收益，如小区里的广告位，公园、菜市场等都能够进行商业提升、二次提升，继而产生物业价值的提升。当老旧小区本身产生的商业价值通过金融创新的方式得到银行的可持续支持时，便会形成一个良性循环，即银行投资资金——商业运营提升——拿回收益——下一次升级投资——收取收益。
“倪虹部长与金融机构的座谈实际上释放了一个积极信号，即为城市更新中围绕老旧小区存量物业商业价值的提升与可持续发展找寻金融的支持。”王蔚然称。
“当金融资本介入，其安全稳妥的风控逻辑，明确的还款主题和还款来源，清晰的产权和法律关系，会对存量建筑维修的提升起到非常重要的作用。”王蔚然表示，银行资本一旦介入，房屋养老金就变成了纯商业性质、风险可控的事物，而且它能够产生增收。当对其价值挖掘的越深入，越是能够凸显各类问题和矛盾，由此倒逼政策体系、标准体系的完善与建立，倒逼银行形成一套成熟的商业模式，倒逼物业产权、存量物业的运营等各方面的提升。
实际上，房屋养老金制度试点相关工作已经初步开展。今年4月，全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，会议提出“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”；5月，住房和城乡建设部到江苏南京调研探索开展房屋养老金制度试点相关工作。
部分城市也开始探索房屋养老金制度试点相关工作。如宁波市政府发布新版《宁波市物业专项维修资金管理办法》，规定了物业专项维修资金的设立、存储、使用范围、方式和程序、监督管理等内容，并将专项维修资金简称为“房屋养老金”。
房屋“养老”是持续发展的，其养老金制度所包括的各方面内容也在不断被探索，“类似于个人养老金多层次多支柱的发展模式，房屋养老金未来也会有如金融机构、政策制度等多方面的支持支撑。”王蔚然表示，房屋养老金新阶段新升级，是打造宜居、韧性、智慧城市的重要组成部分，对城市更新具有推动作用。
